Mülkiyet
Türkçe Mülkiyet kelimesinin İngilizce karşılığı.n. ownership
Mülkiyet hakkı, insanların en tabii haklarından biridir. Tarihteki pekçok millet ve devlet, bu hak üstüne çeşitli uygulamalar içinde olmuşlardır. Bu hak, birçok felsefe ile siyasi rejimlerin de belli başlı konularından olmuştur. Kapitalist sistemler fertlere mülkiyet hakkı tanımakla beraber, mülk edinilen şeyin kazanılmasında kafi ölçü ve müeyyidelerden mahrumdur. Bu bakımdan bu hak, kapital bakımından güçlü olanlar tarafından alabildiğine kullanılmakla beraber, fakir olanların bu hakkı kullanabilecekleri az şeyleri vardır. Komünizm ise, fertlere özel mülkiyet hakkı tanımaz. Her şeyin devletin olduğunu belirtir. Ancak mevcut varlığın kullanılmasında yalnız komünist partisi mensupları söz sahibidir. Uygulamada halkın bu konudaki mahrumiyeti, kapitalist idarelerden çok fenadır. Liberal ülkelerde, mülkiyet hakkı sosyal adalet esaslarına daha yakın hükümlerle temin edilmeye çalışılmıştır. İslamiyet; mülk ve mülkiyet hakkında açık ve kesin hükümler koymuştur. Buna göre “mülk”, hakikatte yalnız Allahü tealanındır. Fertler, cemiyetler ve sosyal müesseseler, bu mülkü Allah rızasına uygun kullanmakla mükellef olan birer emanetçi gibidirler. İslamiyetin hükümleri, Allah'ın rızasını gösterir. Fertler, cemiyetler ve sosyal müesseseler, mülklerini bu hükümlere uygun şekilde edinmeye mecbur ve mülkiyet haklarını da bu hükümlere ters düşmemek şartıyla diledikleri gibi kullanmakta serbesttirler. Tarihteki İslam devletlerinde, tatbik edilen bu mülkiyet hakkı esasları, Müslüman ve gayrimüslim tebeanın rahat ve huzur içinde, mülk ve haklarından mutlak bir emniyet duyarak yaşamalarını sağlamıştır.
Hukuki bakımdan mülkiyet, kanun veya diğer düzenleyici hukuk kaideleriyle sınırlanmış olarak, bir mal üstünde en geniş tasarruf imkanı sağlayan aynı haktır. Bir malın mülkiyetine sahip olan, onu dilediği gibi kullanabilir. Malik olan, malını satabilir, bağışlayabilir, dilediği sürece dilediği gibi kullanabilir, maldan veya gelirinden istediği şekilde faydalanabilir. 1982 Anayasası'nın 35'inci maddesinde; herkesin, mülkiyet ve miras haklarına sahip olduğu, bu hakların ancak, kamu yararı gayesiyle kanunla sınırlanabileceği, mülkiyet hakkının kullanılmasının toplum yararına aykırı olamayacağı hususları hükme bağlanmıştır. Böylece mülkiyet hakkı, Anayasa'da teminat altına alınmıştır.
Mülkiyetin konusu, menkul yani taşınır ve gayrimenkul yani taşınmaz maddi mallardır. Alacak hakları ve fikri haklar üzerinde mülkiyet söz konusu değildir.
Gayrimenkul mülkiyeti; gayrimenkuller üstündeki mülkiyet hakkıdır. Arazi, tapu siciline müstakil ve daimi olmak üzere kaydedilen haklar, bazı sınırlayıcı hükümlerle madenler, müstakil bir bina veya bir binanın kat, daire, iş ofisi, dükkan, mağaza, depo gibi müstakil bölümleri üzerinde mülkiyet hakkı kurulabilir.
Menkul mülkiyeti; menkul mallar üstündeki mülkiyet hakkıdır. Bir yerden bir yere nakledilebilen eşya (mobilya, elbise, buzdolabı... gibi) otomobil, şehir şebekesiyle evlere verilebilen elektrik enerjisi vb. menkul mülkiyetine konu olabilir. Mülkiyet hakkı, o şeyle alakalı parçalar, yani mütemmim (tamamlayıcı) cüzlerini, tabii ürünlerini ve teferruatını da ihtiva eder. Mahalli örf ve adetlere göre, bir şeyin asli unsurunu teşkil eden ve o şey tahrip, tağyir veya telef olmadıkça ondan ayrılması mümkün olmayan cüzler, o şeyin tamamlayıcı cüzüdür. Mesela, bir tarlanın ürünü, bir hayvanın sütü, bir evin kapı ve penceresi gibi.
Mülkiyetin sağladığı yetkiler: Kullanma yetkisi; malik, kanun sınırları içinde kalmak şartıyla mülkiyetinde olan şeyi dilediği şekilde kullanabilir. Mesela, bir binaya sahip olan kimse, bu binada kendisi veya akrabalarıyla birlikte oturabilir, kiraya verebilir, boş bırakabilir.
Tasarruf yetkisi; malike, mülkiyete konu olan şeyin geleceğini tayin etme hakkını verir. Mesela, malik, malını bağışlayabilir, satabilir, trampa veya vasiyet edebilir.
Faydalanma yetkisi; malik, mülkiyete konu olan şeyden dilediği gibi faydalanabilir. Mesela, malik, tarlasına istediği mahsulü ekebilir, parasını borç verebilir, harcayabilir veya bir şirketin hisse senedini satın alarak ortak olabilir.
Mülkiyetin sahibine yüklediği sorumluluk ve kısıtlamalar: İyi niyette kaidelerine uygun kullanma; malik, mülkiyet hakkını iyi niyet kaidelerine uygun olarak kullanmaya mecburdur. Mülkiyet hakkının başkasına zarar vermek maksadıyla kullanılmasını, kanun himaye etmez. Mesela kanun, mülk sahibinin, komşularının deniz manzarasını kapatacak şekilde, bahçe duvarlarını 8-10 m yükseklikte inşa etmesini, mahalle arasında bir marangoz atölyesinin, aşırı gürültü çıkartarak mahalle sakinlerini rahatsız etmesini korumaz. Çünkü bu fiiller mülkiyet hakkının kötüye kullanılması sayılmaktadır.
Kanun dairesinde kullanma; malik, mülkiyet hakkını kanunlara uygun olarak kullanmakla mükelleftir. Mesela, mülkiyete konu olan şeyi kullanırken, kamu yararı için düzenlenmiş imar, istimlak ve belediye mevzuatına; yeraltı madenlerini işletmek için maden ve petrol mevzuatına, iktisab ettiği kazançları kullanırken vergi kanunlarına uymak zorundadır.
Mülkiyetin iktisabı iki şekilde olur:
Aslen iktisab: Sahipsiz veya sahibi belli olmayan bir malın iktisabıdır. Gayrimenkullerin aslen iktisabı; sahipsiz araziyi işgal, sahipsiz yerlerde yeni arazi teşekkülü, müruruzaman (zaman aşımı) ile iktisab, lükata (sokakta bulunup alınan mal), sahipsiz malı ihraz, define bulma, hukuki tağyir veya iki malın karışması ve birleşmesi suretiyle olabilir.
Devren iktisab: Sahipli bir malın, sahibinin rızası yani satış, vasiyet, bağış, mahkeme ilamı ile el değiştirmesidir. Bir gayrimenkulün devir işleminin resmi şekilde ve resmi merciler huzurunda yapılması, tapu siciline tescili mecburidir. Yeni malik, tapu tescil işlemleri tamamlanmadıkça, o mal üzerinde devredici tasarruflarda bulunamaz..
Menkul malların devren iktisabı, resmi bir şekle tabi değildir. Taraflar, yazılı veya sözlü olarak devir yapabilirler. Devir işlemi, devir konusu malın, yeni alıcıya teslimiyle kesinleşir.
Gayrimenkul mülkiyeti, arazinin yararlı olacak derecedeki altını ve üstünü de ihtiva eder. Yatay sınırları ise, planda ve yeryüzünde gösterilen işaretlerle tespit edilir.
Mülkiyetin Çeşitleri
Münferid (ferdi) mülkiyet: Bir kimsenin, mülkiyetin konusu, taşınır veya taşınmaz malın bütünü üzerinde tek başına tesis ettiği mülkiyet hakkıdır. Malik, mülkiyetin kendisine sağladığı bütün yetkileri yalnız başına kullanabilir.Müşterek mülkiyet: Birden çok kimsenin, bir malın tamamı üzerinde, belli miktarda, fakat fiilen taksim edilmemiş hisselere sahip bulunduğu, birlikte mülkiyet şeklidir. Bir malın, birden fazla kişi tarafından satın alınması veya bir malın birçok kimseye bağışlanması suretiyle müşterek mülkiyet doğar. Ölenin varislere bıraktığı mal üzerinde de, terekenin taksiminden önce mirasçıların müşterek mülkiyet hakkı vardır.
İştirak halinde mülkiyet: Kanuni olarak veya bir akit sebebiyle birden çok kimse arasında ortaya çıkan ortak mülkiyet şeklidir. adi şirket ve eşler arasındaki mal ortaklığı, iştirak halinde mülkiyete Örnek gösterilebilir. Bir malik, kendi hissesi üzerinde tasarrufta bulunamadığı gibi, ortak malın tamamı üzerinde de yalnız başına tasarrufta bulunamaz. Mal üzerindeki tasarruflar, ancak, ortakların oybirliği ile mümkün olabilir.
Mülkiyetin korunması: Malik, mülkiyet konusu mala el koyan herhangi bir kimseye karşı istihkak ve tecavüzü men (men-i müdahale) davalarını açmak hakkına sahiptir.
İstihkak davası: Malikin elinden rızası dışında çıkan malın, tekrar malikin eline geçmesini sağlayan davadır. İstihkak davası, zaman aşımına uğramaz. Tecavüzün men'i davası; mülkiyete konu olan şeye yapılan tecavüzün ortadan kaldırılmasını sağlar. Mesela, tarlasındaki mahsulünü zamanı gelince toplamak istiyen bir çiftçiye mani olunması halinde, çiftçi, tecavüzün men'i davasını açabilir. Malikin, uğradığı zararı tazmin ettirmek, mülki makamlardan tecavüzün def'ini istemek hakkı mahfuzdur.
İslam hukukunda mülkiyet hakkı: İslamiyet, mülkiyet hakkına büyük önem vermiştir. İslam alimleri, fıkıh kitaplarında mülkiyetle ilgili birçok meseleyi bütün teferruatıyla bildirmişlerdir. İslam dini, fertlerin satın almak, miras, hediye, sadaka yollarından birisi ve birkaçı vasıtası ile eline geçen malın mülkiyetine sahip olmasına izin vermiş, bu konuda bir sınırlama da getirmemiştir. Ancak bunların, İslamiyetin bu konudaki emir ve yasaklarına uyularak elde edilmesi istenmiştir. Mülkiyet hakkına dokunulmamazlık da esastır. Cebren mala el koymak yasaktır. Türk Medeni Kanunu ile Borçlar Kanunu'nda yer alan hükümlerden bir kısmı Mecelle'den alınmıştır. Medeni Hukukun içinde yer alan konuların toplandığı Mecelle adındaki kitap, İslamiyetin ana kaynağı olan Kur'an-ı kerim ve hadis-i şerif hükümlerinin kanun haline getirilmiş şekli olup, bugün dahi bütün milletlerce kıymeti takdir edilmektedir. Mecelle'de mülkiyetle ilgili hükümlerden bir kısmı şöyledir:
1192-Herkes mülkünü dilediği gibi kullanır. Fakat, başkasının hakkına dokunursa, bu kullanması sınırlanır. Mesela İslamiyette kat mülkiyeti vardır. Fakat, üst kat sahibinin, apartmanın temelinde ve alt kat sahibinin de çatıda hakkı vardır. Birisi, ötekinin izni olmadıkça kendi katını yıkamaz.
1914-Bir arsaya sahip olan, üstündeki boşluğa ve toprağın içine de malik olur. İstediği kadar yüksek bina ve derin kuyu yapabilir.
1200-Bir evin kanalizasyonundan, komşusunun evine sızarak zarar verirse, tamir etmesi lazım olur.
1210-Arada müşterek olan duvarı, biri ötekinin izni olmadıkça yükseltemez ve üzerine bina yapamaz.
1216-Hükümetin emri ile birinin evi satın alınıp yol yapılabilir. Fakat, parası verilmedikçe evi alınamaz.
1248-Mülk sahibi olmak üç yol iledir. Mal, birinin mülkü iken, bey' (satış) ve hibe gibi bir akit, yani sözleşme ile başkasının mülkü olur. Miras ile akd olmaksızın mülke girer. Sahibi olmayan mubah bir şey, ele geçirmekle mülk olur.
1265-Denizler, büyük göl ve nehirler, şehirlerden uzak sahipsiz arazi ve dağlar, herkese mubahtır. Fakat başkasına zarar vermemek şarttır.
1308-Ortak mülkün tamiri, hisselere göre ortaklaşa yapılır.
1314-Müşterek bir bina yıkılınca, yeniden ortaklaşa yapılmasını istemeyen olursa, buna cebr olunamaz. Arsa taksim edilir.
1315-Apartman yıkılınca herkes kendi katını yaptırır. Alttaki yaptırmazsa, üsttekiler, hakimin izniyle hepsini yaptırıp, alttaki hissesini verinceye kadar, katını kullanamaz.
Mülkiyet tipleri
A) GENEL OLARAK MÜLKİYET
Mülkiyet; Bir şeye (eşyaya) sahip olmak, onu dilediği gibi kullanmak, tasarruf edebilmek, tüketebilmek,gerekirse yok edebilmek hak ve yetkisidir. Gayrimenkul mülkiyeti; bir gayrimenkule sahip olmak, onu dilediği gibi kullanmak, tasarruf edebilmek hak ve yetkisidir. Gayrimenkul maliki, sahip olduğu gayrimenkulu kullanabilir, ürünlerinden yararlanabilir, onu satabilir, bağışlayabilir, kiraya verebilir, gayrimenkul üzerinde başkalarına her türlü hakkı tanıyabilir, vasfını değiştirebilir, başkalarının saldırılarına karşı onu koruyabilir.B) KAT MÜLKİYETİ NEDİR?
Kat mülkiyeti; Bir arsa üzerine inşa edilmiş bir binanın başlı başına kullanmaya elverişli bağımsız bölümlerinin her birinin ayrı bir taşınmaz mal olarak tapu siciline tescili suretiyle sağlanan zemindeki arsa payına bağlı bir mülkiyet türüdür. Genel olarak mülkiyet tarla, bağ, bahçe, arsa, ev gibi gayrimenkuller üzerinde doğmaktadır. Genel mülkiyette her melikin sahip olduğu gayrimenkulun sınırları bellidir. Bu sınırlar kadastro görmüş yerlerde haritasında gösterilir. Ancak kat mülkiyetinde birden çok kimsenin, aynı parselde inşa edilen yapının ayrı ayn ve birbirinden bağımsız kullanılabilen bölümleri üzerinde mülkiyet hakları vardır. Birden çok bağımsız bölüm aynı parsel üzerine inşa edilmiştir ve bunların her biri ayrı bir kimsenindir.Kat mülkiyeti dikey kat mülkiyeti ve yatay kat mülkiyeti olmak üzere ikiye ayrılır. 1) Dikey Kat Mülkiyeti: Bir arsa üzerine inşa edilmiş birden çok katlı binanın (apartmanın) her bir dairesi üzerinde kurulan mülkiyete dikey kat mülkiyeti denir. 2) Yatay Kat Mülkiyeti: Bir arsa üzerinde yaygın şekilde birden çok villa tarzında inşa edilmiş bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyete yatay kat mülkiyeti denir.
Bazen dikey ve yaygın kat mülkiyeti aynı parsel üzerinde aynı anda kurulabilmektedir. Örneğin aynı arsa üzerinde bir çok katlı bir apartman ile birden çok villa bulunabilmektedir. Bir arsa üzerine bir apartman bir de villa inşa edilip iki bina içinde kat mülkiyeti kurulabilir.
Bir arsa üzerine birden çok blok da inşa edilebilir. Kat mülkiyetinde müstakil olarak kullanılan her bir yere bağımsız bölüm denir. Bağımsız bölüm daire, büro, işyeri, mağaza, mahsen, depo gibi vasıflarda olabilir. Her bir bağımsız bölüm ayn bir taşınmaz mal sayılır. Her bir bağımsız bölümün ayrı tapusu vardır. Ayrı tasarruf edilebilir, satılır, kiraya verilebilir, ipotek edilebilir. Bu işlemler için yandaki, alttaki, üstteki bağımsız bölüm maliklerinin rızasını almaya gerek yoktur. Ancak binanın tümünü ilgilendiren hususlarda veya binanın üzerine inşa edildiği arsayı ilgilendiren konularda kat sahiplerinin birlikte karar almaları gerekir.
Kat mülkiyeti aslında müşterek mülkiyet içinde doğmuş, müşterek mülkiyete bağlı bağımsız mülkiyetler topluluğudur. Birden çok bağımsız mülkiyet bir araya gelerek müşterek mülkiyeti oluşturmaktadır. Her bir bağımsız bölüm üzerinde bu mülkiyet özgürce kullanılabilir. Ancak anayapının veya anagayrimenkülün tümünü ilgilendiren konularda müşterek mülkiyet ilkeleri geçerlidir. Her bir kat maliki kendi bağımsız bölümü üzerinde müstakil mülkiyet hakkına sahiptir. Ancak anagayrimenkul üzerinde sadece bir pay sahibidir. Bu payların toplamı paylı (müşterek) mülkiyeti oluşturur. Her bir bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyetin ve anayapı veya ana gayrimenkul üzerindeki müşterek mülkiyetin nasıl kullanılacağını Kat Mülkiyeti Kanunu düzenlemiştir.
C) KAT İRTİFAKI NEDİR?
Kat irtifakı bir arsa üzerinde yapılmakta olan veya henüz inşaatına başlanmamış olmakla birlikte ileride yapılacak olan binanın bağımsız bölümleri üzerinde arsa sahipleri lehine kurulan ve ileride kurulacak kat mülkiyetinin ön aşaması olan bir irtifak şeklidir. Kat irtifakı kendine özgü bir irtifak şeklidir. İrtifak haklarından en çok intifa hakkına benzemektedir. İnşası bitmiş binalarda kat irtifakı kurulamaz. Kat irtifakı henüz inşası tamamlanmamış bir binadaki bağımsız bölümlerin mülkiyetini belirlemek için öngörülmüş bir irtifak şeklidir. Kat irtifakına sahip kimsenin inşaat projesinde yeri bellidir. Bu yer henüz havadaki bir boşluk olmakla birlikte, gökyüzündeki bu yerin tapusu hak sahibine verilmektedir. Tapusunu aldıktan sonra hak sahibi bu yeri dilediği gibi tasarruf edebilir.
Kat irtifaklı bağımsız bölüm her türlü tasarrufa konu edilebilir, alınıp, satılabilir, ipotek edebilir, mirasçılara kalabilir, haczedilebilir. Kat irtifakı kurmak zorunlu değildir. Kat irtifakı kurulmadan inşaat tamamlanabilir. İnşaat tamamlanmış ise doğrudan kat mülkiyeti kurmak mümkündür. Kat irtifakı ileride geçilecek kat mülkiyetinin bir ön aşamasıdır. Ancak kat irtifakının kurulması zorunlu değildir. Kurulmasındaki amaç, arsadaki pay sahiplerinin bir an önce dairelerinin belirlenmesidir. Bu belirleme sayesinde kat irtifakı sahipleri bağımsız bölümlerini daha bitmeden hatta inşaatına dahi başlamadan tasarruf edebilmektedir. Yani zemine temel dahi atılmadan onuncu kattaki bir daire alınıp, satılabilmekte, ipotek edilebilmektedir. Bu durum inşaat için yeterli sermayesi olmayan arsa sahiplerine, müteahhitlere inşaatı tamamlayabilmek için kredi temin etme imkanı da tanımaktadır.
D) BAĞIMSIZ BÖLÜM NEDİR?
Bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanlarına bağımsız bölüm denir.Bağımsız bölümler değişik vasıflarda olabilirler. Aynı binada (apartmanda) olabileceği gibi, aynı parsel içerisindeki farklı bloklarda da olabilir. Bir parsel içerisinde birbirinden bağımsız villalar şeklinde de inşa edilebilir. Bağımsız bölümlerden her birisi ayrı bir gayrimenkul sayılır. Her bağımsız bölümün zemindeki arsa üzerinde bir arsa payı vardır. Yani her bağımsız bölüme zeminden bir arsa payı tahsis edilmiş olmalıdır. Arsa payı ayrılmamış yerler bağımsız bölüm sayılmaz. Başlı başına kullanılmaya elverişli olsa dahi arsa payı yoksa orası bağımsız bölüm değil ortak yer sayılır.Bağımsız bölüm tapu kütünde ayrı bir sayfaya tescil edilir. Bu tescilden sonra her türlü tasarrufa konu edilebilir. Her bağımsız bölüm için sahibine ayrı bir tapu senedi verilir. Bir bağımsız bölüm bir tek kişiye ait olabileceği gibi, birden çok kişiye hisseli olarak da ait olabilir. Bir kimsenin aynı yerde birden çok bağımsız bölüme sahip olması da mümkündür. Hatta bir binadaki tüm bağımsız bölümler aynı kişiye de ait olabilir. Bağımsız bölüm inşaat projesinde gösterilir. Bağımsız bölümün taşıdığı vasfa göre (konut, işyeri, büro, depo gibi) yeterli özelliklere haiz olması gerekir. Örneğin mesken vasfındaki bir bağımsız bölümde mutfak, tuvalet, banyo vb. olması zorunludur. Bu özelliklere haiz olmayan yere mesken denemez. Ancak depo vasfındaki yerde bu özellikler aranmaz. Bu özellikleri arayacak olan makam yapı kullanma izin belgesini verecek olan makamdır. Tapu dairesi bu özelliklerin olup olmadığını aramamalıdır. Zaten bağımsız bölüm deyiminden de kasıt budur. Bağımsız bölüm taşıdığı vasfa göre bağımsız olarak, başlı başına kullanılmaya elverişli yer demektir. Demek ki bir yerin bağımsız bölüm addedilebilmesi için aşağıdaki unsurlara sahip olması lazımdır.
- Bir yapıda taşıdığı vasfa göre başlı başına kullanılmaya elverişli bir yer olması, - Kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi vasıflarda olması, - Zeminde kendisine bir arsa payı ayrılmış olması gerekir.
Bağımsız bölümlerin dışında olan kömürlük, garaj, depo gibi yerler eklenti olarak bağımsız bölüme tahsis edilebilir.
E) BAĞIMSIZ MÜLKİYET HAKKI NEDİR?
Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulun maliki veya ortak malikleri tarafından, bu kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet haklan kurulabilir (KMK. 1).Bağımsız mülkiyet hakkı her bir bağımsız bölümün sahibi tarafından özgürce tasarruf edilebilmesi demektir. Arsa tek bir kimseye ait ise bu kişinin talebi ile arsa birden çok kimseye ait ise arsa sahiplerinin tümünün tapu sicil müdürlüğünde yapacakları talep üzerine arsa üzerine inşa edilmiş her bağımsız bölüm üzerinde bağımsız mülkiyet hakkı kurulur. Her bağımsız bölüm böylece müstakil hale gelir. Artık bu bağımsız bölümlerle ilgili yapılacak işlemler, tasarruflar, diğer kat maliklerinin rızasına tabi değildir. Ancak yapının tümünü ilgilendiren konularda diğer kat maliklerinin müdahale yetkisi vardır.
Bağımsız bölüm satıldığında diğer bağımsız bölüm sahiplerinin bu satışa itiraz hakları yoktur. Satışa karşı onalım (şufa) hakkı da kullanamazlar. Yine bağımsız bölüm malikleri apartmandaki ortak kullanımın giderilmesini isteyemezler. Yani kat mülkiyeti kurulmuş yerlerde izale-i şüyu isteme imkanı yoktur. Ancak şartları yerine gelirse kat irtifakının veya kat mülkiyetinin terkinini isteyebilirler. Arsanın mülkiyeti paylı mülkiyet sayılmaktadır. Bağımsız bölümlerin her birisinin arsa üzerinde bir payı vardır. Bağımsız bölümlere sahip olan kimseler,arsa üzerindeki bu paya da doğrudan sahip olmuş sayılır. Bunun için başkaca bir işlem yapmalarına gerek yoktur. Arsa payı bağımsız bölümün zemindeki uzantısıdır. Arsa payı ile bağımsız bölümün bir birinden ayrılması mümkün değildir. Bunlar birbirlerinden ayrı olarak tasarruf edilemezler. Birbirinden ayrı olarak ayni veya şahsi haklarla kısıtlanamazlar. Arsa payı ile bağımsız bölüm bir birinden ayrılmaz bir şekilde birbirine sıkı sıkıya bağlıdır. Bağımsız bölüm üzerindeki mülkiye başkaca bir gayrimenkul üzerindeki mülkiyet ile aynıdır. Arsa, tarla, müstakil ev vasfındaki bir gayrimenkul ne gibi tasarruflara konu olabiliyorsa, bağımsız bölümde her türlü tasarrufa konu edilebilir.